Provjera zemljišnoknjižnog stanja nekretnine

Radi vlastite sigurnosti, prije kupnje stana važno je provjeriti stanje nekretnine koju kupujete u zemljišnim knjigama. Ukoliko niste sami u mogućnosti napraviti tu provjeru možete zatražiti pomoć stručne osobe.

S obzirom da se radi o dugoročnoj investiciji čija je vrijednost značajna, jako je važno da se uvjerite kako nema upisanih zabilježbi koje bi mogle značajno povećati rizik vaše investicije i/ili umanjiti njezinu tržišnu vrijednost.

U zemljišnim knjigama moguća je provjera upisanih stvarnih prava na nekretnini i njihov prvenstveni red. Zemljišne knjige vode sudovi i one su javne knjige. S obzirom da se zemljišne knjige temelje na podacima iz katastra, ova dva tijela međusobno razmjenjuju sve relevantne informacije vezane za katastarske čestice.

Važno je za istaknuti da se redoslijed upisa stvarnih prava u zemljišne knjige određuje prema vremenu podnošenja prijedloga nadležnom sudu te da se primjenjuje načelo povjerenja u zemljišne knjige.

U zemljišnim knjigama se mogu pojaviti tri osnovne vrste upisa, a to su:

 

  • Predbilježba – aktivna je do trenutka ispunjenja određenih uvjeta. Ako se ti uvjeti ispune onda predbilježba postaje uknjižba, a ukoliko se ne ispune ista se briše, npr. predbilježba novog vlasnika nekretnine nakon plaćanja ugovorenog dijela kupoprodajne cijene nekretnine. Nakon isplate pune kupoprodajne cijene mogu se steći uvjeti za provedbu uknjižbe vlasništva temeljem predbilježbe.
  • Uknjižba – bez naknadnog opravdanja, uknjižbom se stječu/ograničavaju/prenose/ukidaju određena prava, npr. provedba promjene vlasnika nekretnine u zemljišnim knjigama temeljem kupoprodajnog ugovora
  • Zabilježba – najčešće se u zabilježbama pojavljuju određena ograničenja vezana za raspolaganje nekretninom na koju se odnose, npr. pokretanja stečajnog postupka, upisano skrbništvo, spor u tijeku, zabrana otuđenja/terećenja nekretnine…

Postoji mogućnost za provjeru stanja nekretnine u zemljišnim knjigama putem Interneta, međutim sugerira se ipak odlazak na općinski sud i uvid u zemljišne knjige.

 

Od čega se sastoji izvadak iz zemljišne knjige – zemljišnoknjižni uložak?

Zemljišnoknjižni uložak sastoji se iz tri dijela:

  • A Popisni list
  • B Vlasnički list
  • C Teretni list

Izvadak sadrži naziv općinskog suda, katastarske općine, broj zemljišnoknjižnog uloška/poduloška.

Popisni list (A) sadrži upis svih čestica i svih zemljišnoknjižnih tijela na jednoj katastarskoj čestici. Skreće se pažnja da može biti navedena i zabilježba koja se odnosi na tu nekretninu. Npr. može biti navedeno: „Objekt nema uporabnu dozvolu“, ili „Objekt nema građevinsku dozvolu“… U slučaju da se pojave ovakve zabilježbe dobro je provjeriti da li možda objekt ima te dozvole ali nisu evidentirane u zemljišnim knjigama te prije kupnje nekretnine možda tražiti sređivanje stanja u zemljišnim knjigama. Rizik bilo kakvih zabilježeni treba procijeniti da li je prihvatljiv i da li se treba regulirati prije kupnje nekretnine.

Vlasnički list (B) sadrži podatke o vlasnicima nekretnina koje su navedene u Popisnom listu (A) s podacima o istima i udjelom u vlasništvu. Npr. može pisati udio 1/1 što znači da je osoba navedena u vlasničkom listu jedini vlasnik nekretnine.

Teretni list (C) sadrži podatke o upisanim teretima s tzv. „Z“ brojevima, tj. brojevima i datumima upisanih zabilježbi tereta.
Tereti mogu biti raznih vrsta, od upisa založnog prava kreditne institucije, prava služnosti, otkupa, zabrane terećenja nekretnine… U svakom slučaju sve upisane terete važno je prethodno provjeriti, razumjeti rizik koji sa sobom nose i donijeti odluku da li tražiti njihovo brisanje prije kupnje nekretnine ili prihvatiti rizik koji nose.

 

Posjedovni list i izvadak iz katastra

Posjedovni list i izvadak iz katastra mogu se izvaditi u nadležnom katastru. Postoji mogućnost provjere podataka i putem Interneta.

Posjedovnim listom identificira se posjednik nekretnine i kojih katastarskih čestica posjednik. Posjednik bi trebao biti ujedno i vlasnik čestica koji je kao takav evidentiran i u zemljišnim knjigama, iako u praksi to nije uvijek tako i postoje neusklađenosti koje je poželjno uskladiti.

U kopiji katastarskog plana vidi se prostorna dispozicija katastarskih čestica/objekata koji su na njima izgrađeni.